مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت زمانی انجام می‌گیرد که صاحبان زمین و املاک کلنگی، نیت ساخت املاک جدید را دارند ولی سرمایه و تخصص لازم برای این ‌کار را در اختیار ندارند؛ لذا تصمیم به توافق با یک شرکت پیمانکاری یا یک فرد باتجربه در حوزه ساخت و ساز می‌گیرند. مشارکت در ساخت نوعی توافق بین مالک ساختمان کلنگی یا زمینی بلااستفاده و مواردی از این دست با سازنده ساختمان می باشد. به عبارتی مالک، زمین خود را در اختیار سازنده قرار می دهد و سازنده هزینه های مربوط به ساخت و ساز را متقبل می شود. این قرارداد می تواند شامل مشارکت در ساخت مسکن ، مشارکت در ساخت ویلا و ... باشد. مشارکت در ساخت زمین باید به صورتی تهیه و تنظیم می گردد که طرفین قرارداد از توافق صورت گرفته سود برده و متضرر نشوند.
میزان مشارکت و درصد سود میان دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت (قدرالسهم) ، با درنظرگرفتن تغییرات قیمت مسکن در بازار و همچنین نرخ تورم و بر مبنای "قیمت روز هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه" محاسبه می‌گردد. اصلی‌ترین مزیت مشارکت در ساخت ، سود مالی ‌ای است که در کوتاه مدت عاید طرفین توافق می‌گردد، بطور کلی می‌توان گفت قرارداد مشارکت در ساخت ، باعث افزایش سرمایه می‌شود. این قرارداد جزء قراردادهای بسیار مهم دسته‌بندی می‌‌شود که با وجود سودمند بودن، ریسک بالایی دارد؛ از این‌رو نکات حقوقی و موارد قانونی بسیاری برای آن مطرح شده است. اگر قرارداد مشارکت در ساخت به طور صحیح تنظیم نشود، می‌تواند مشکلات و خسارات زیادی برای هر یک از طرفین ایجاد کند.

مشارکت در ساخت و ساز

شرایط انجام پروژه شامل مقدار آورده مالک، سازنده، شرایط تحویل، سهم طرفین، بلاعوض مالک و ... باید پیش از عقد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز تعیین گردد. بندهای قرارداد و شرایط مشارکت در ساخت زمین باید با دقت ویژه ای تعیین شود و کار آسانی نخواهد بود. بنابراین باید از افراد خبره و متخصص در این زمینه بهره برد. به طور مثال یکی از پارامترهایی که باید برای مشارکت در ساخت مسکن تعیین گردد، آورده طرفین است. امروزه با توجه به نوسانات بازار و عدم ثبات قیمت ها، تعیین آورده مالک که شامل قیمت زمین می باشد، بسیار دشوار است. آورده طرفین در تعیین سهم مشارکت و بلاعوض نقش بسزایی دارد.

مشارکت در ساخت مسکن

امروزه مشارکت در ساخت مسکن به یکی از پرطرفدارترین روش ها برای ساخت و ساز مبدل شده است. زیرا غالبا صاحبان ملک سرمایه کافی برای ساخت و ساز را ندارند. از این رو ترجیح می دهند زمین بلااستفاده و ساختمان فرسوده خود را در اختیار سازنده قرار دهند تا او با سرمایه و تخصص خود اقدام به ساخت و ساز نماید و واحدهای جدید و نو به صاحبان ملک تحویل دهد. به منظور مشارکت در ساخت مسکن ، سازنده می توان شخص حقیقی یا حقوقی باشد. برای پروژه های کوچک، سازنده شخص حقیقی خواهد بود. اما در پروژه های بزرگ و زمین های با متراژ بالا، عمدتا مشارکت در ساخت زمین با اشخاص حقوقی صورت می پذیرد. در هر دو حالت باید از تخصص و توانایی طرف مقابل اطمینان حاصل نمود.

مشارکت در ساخت زمین

برای مشارکت در ساخت زمین ممکن است با یک مالک و یا چندین مالک مواجه بود. به عبارتی ممکن است ملک مربوط به یک شخص باشد و یا اینکه چندین مالک داشته باشد. همچنین ممکن است در برخی موارد همسایه های دو ملک جدا تصمیم به تجمیع ملک بگیرند. تحت چنین شرایطی که چندین مالک وجود دارد، تعیین سهم و تعداد واحدهایی که به هر یک از مالکان می رسد دشوارتر است. بنابراین باید تمامی موارد و بندهای قرارداد به دقت تعیین و ذکر گردد تا در آینده از اختلاف و درگیری جلوگیری به عمل آید.

مشارکت در ساخت ویلا

فروش ویلاهای قدیمی و فرسوده برای مالکان آن سود چندانی ندارد. زیرا قیمت یک ویلای کلنگی تنها با ارزش زمین آن تعیین می گردد و خود ساختمان قیمتی ندارد. بنابراین برای فروش به قیمت واقعی، باید اقدام به نوسازی آن نمایند. یکی از روش های دستیابی به این منظور، به ویژه هنگامی که مالک سرمایه کافی را ندارد، مشارکت در ساخت ویلا است. طرفین توافق در سود حاصل از ساخت ویلای نو شریک می شوند. برای مشارکت در ساخت ویلا باید به دنبال سازنده ای معتبر و قابل اعتماد بود.

مشارکت در ساخت ویلا می تواند به صورت شهرکی هم صورت پذیرد. در واقع هنگامی که متراژ زمین بالا باشد و یا چند مالک اقدام به تجمیع ملک نمایند، می توان اقدام به ساخت شهرک ویلایی نمود. مشارکت در ساخت و ساز ویلا دارای مزایایی همچون عدم نیاز به نقدینگی زیاد، افزایش سرمایه و ارزش ملک، همین طور ساخت با اصول مهندسی می باشد.

شرایط مشارکت در ساخت

هر یک از طرفین در این شراکت، تعهداتی نسبت به یکدیگر دارند:

تعهدات مالک

اصلی‌ترین و مهم‌ترین تعهد مالک زمین، تسلیم و اقباض زمین به مجری طرح می‌باشد.

تعهدات سازنده

برخلاف مالک، تعهدات سازنده الگوی خاصی نداشته و می‌تواند بازه گسترده‌ای از خدمات را شامل شود؛ من‌جمله مهمترین این تعهدات عبارتند از:

• پرداخت هزینه‌های ساخت و ساز پروژه
• پرداخت انواع هزینه‌های اداری پروژه
• پرداخت وجه بلاعوض به مالک (معمولا مالک در همان ملکی ساکن است که قرار است تخریب شود. به همین دلیل در ابتدای پروژه سازنده مبلغی را در اختیار مالک قرار می‌دهد که بتواند تا پایان عملیات برای خود مسکنی تهیه کند. میزان وجه بلاعوض بستگی به ارزش ملک، هزینه‌های ساخت و سهم سود از شراکت طرفین دارد.)

سازنده هیچ تعهدی نسبت به پرداخت بدهی‌های ملک از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات‌های اجاره و… ندارد.

قوانین مشارکت در ساخت

• تعیین آورده طرفین به طور کامل
• تعیین نسبت قدرالسهم طرفین (این نسبت در قرارداد به صورت درصد و بر اساس آورده‌های دو طرف مشخص می‌شود.)
  علاوه بر تعیین میزان قدرالسهم در قرارداد مشارکت در ساخت ، موقعیت دقیق واحدهای تقسیم شده مابین طرفین اعم از مسکونی، تجاری و اداری و همچنین پارکینگ‌ها و انباری‌ها باید مشخص گردد.
  برای نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت فرمول دقیقی وجود ندارد، لکن مهم‌ترین اصل، مرغوبیت واحدهای موجود است. ملاک تعیین مرغوبیت، وجود نور و دید واحد می‌باشد. به عنوان مثال در یک ساختمان ۶ طبقه، ۳ حالت پیشنهاد می‌شود:
  - طبقه ۱-۵-۶ متعلق به سازنده و طبقه ۲-۳-۴ متعلق به مالک
  - طبقه ۳-۴-۵ متعلق به سازنده و طبقه ۱-۲-۶ متعلق به مالک
  - طبقه ۲-۴-۶ متعلق به سازنده و طبقه ۱-۳-۵ متعلق به مالک
• تعیین دقیق تمام هزینه‌های انجام پروژه
• تعیین مدت زمان انجام پروژه
• تعیین ضمانت اجرایی برای شرایطی که طرفین به تعهداتشان عمل نکنند.
• تایید مالکیت و یا اجازه کار مالک با سند رسمی

مزایای مشارکت در ساخت و ساز

ساختمان های قدیمی یا به اصطلاح کلنگی علاوه بر افزایش هزینه هایی همچون مصرف هزینه های مربوط به گرمایش و سرمایش، در برابر زلزله نیز مقاوم نبوده و به راحتی تخریب می شوند. بنابراین مالکان به فکر ساخت و ساز و نوسازی می افتند. اما در بسیاری از موارد، مالک سرمایه کافی برای ساخت و ساز را ندارد. در چنین حالتی بهترین گزینه ساخت و ساز مشارکتی است. زیرا با مشارکت در ساخت و ساز علاوه بر اینکه آپارتمان نو و مدرن در اختیار مالک قرار می گیرد، ارزش ملک او بیشتر شده و صاحب واحدهای بیشتری می شود.

مشارکت در ساخت و ساز برای سازنده نیز با سود همراه است. زیرا به جای صرف هزینه اولیه و خرید ملک، می تواند تنها با صرف هزینه های ساخت و ساز صاحب چندین واحد شود. به طور کلی در صورتی که قرارداد مشارکت در ساخت مسکن به درستی تنظیم و منعقد گردد، برای طرفین قرارداد همراه با سود خواهد بود.

خطرات مشارکت در ساخت

برای مشارکت در ساخت باید هوشیارانه عمل کرد. ممکن است سازنده به مالک پیشنهاد دهد که برای تسهیل روند نقل و انتقال و کاهش مالیات،‌ در همان آغاز کار، سهم ایشان به طور یک جا به نامشان شود و یا از مالک وکالت فروش بلاعزل بخواهد که بعد از یک زمان مشخص این وکالت تمام شود. این کار به لحاظ حقوقی می‌تواند مصداق خطرات مشارکت در ساخت برای مالک باشد. درنتیجه بهتر است از پذیرش این چنین پیشنهاداتی خودداری شود.

از دیگر خطرات مشارکت در ساخت می توان به مشارکت با سازنده‌هایی اشاره کرد که برای کاهش هزینه ساخت، از مصالح ضعیف استفاده می‌کنند و یا با به کارگیری روش‌هایی برای کاهش هزینه‌ها کیفیت نهایی ساخت را بسیار کاهش می‌دهند و ملک را با کیفیتی که در مورد آن توافق شده تحویل نمی‌دهند؛ لذا باید لیست متریال مشارکت در ساخت به طور شفاف و با جزئیات کامل مثل نام، مدل، کشور سازنده، رنگ، جنس و …را به‎ صورت مکتوب تهیه و متمم قرارداد مشارکت در ساخت نموده و از بکار بردن عباراتی همچون "یا مشابه" در  این لیست جدا خودداری شود.

در قسمت بالایی همه صفحات قرارداد عبارت قرارداد مشارکت در ساخت باید ذکر گردد و به هیچ عنوان از عبارت‌های دیگر مانند قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه و یا معامله استفاده نشود.

جهت کاهش خطرات مشارکت در ساخت لازم است حق دریافت وام و واگذاری قرارداد مشارکت در ساخت به غیر سلب شود.

مدت زمان اجرای قرارداد ساخت و ساز مشارکتی باید به صورت دقیق مشخص شود و برای تعیین زمان اجرای قرارداد از اصطلاحاتی مانند "لغایت" و "تا حدود" استفاده نشود.