عمران مدرن بازار نوین ارتباطات ساختمانی
یکی از پرسش های رایج میان مالکان زمین های کشاورزی و باغات و اراضی خارج از محدوده شهری این است که آیا انجام دیوارکشی به تنهایی یک نوع تغییر کاربری محسوب می شود یا خیر؟ بسیاری از افراد هنگام محصور کردن ملک خود نگران برخوردهای قانونی یا نیاز به دریافت مجوزهای خاص هستند. به همین دلیل اطلاع از تفسیر دقیق قانون دیوارکشی اهمیت زیادی دارد. طبق مقررات موجود، در بسیاری از موارد دیوارکشی تغییر کاربری نیست.
دیوارکشی صرفا یک اقدام حفاظتی به شمار می رود. البته ناگفته نماند که این موضوع شامل شرایط و استثناهای خاص نیز می شود. در ادامه با ما همراه باشید. عمران مدرن علاوه بر تولید و تامین انواع دیوار بتنی آماده، تامین کننده سایر فرآورده های بتنی نظیر جوی آب پیش ساخته، دال بتنی پیش ساخته، موزاییک واش بتن، نیوجرسی بتنی نیز است.
تغییر کاربردی در قوانین شهرداری به چه معناست؟
به طور کلی در قوانین شهری و روستایی تغییر کاربردی به معنای تغییر ماهیت استفاده از زمین است. به همین منظور هر اقدامی که موجب دگرگونی در نحوه بهره برداری از ملک شود در این دسته قرار می گیرد و نیازمند مجوز رسمی است. با این حال باید میان اقداماتی که صرفا جنبه حفاظتی یا تفکیکی دارند با اقداماتی که واقع نوع کاربردی زمین را تغییر می دهند قائل شد.
در همین راستا بسیاری از کارشناسان و مراجع قانونی تاکید می کنند که دیوارکشی تغییر کاربردی نیست. زیرا این عمل به خودی خود تغییری در نوع استفاده از زمین ایجاد نمی کند بلکه تنها مرزبندی و حفاظت از ملک را ممکن می سازد.
البته روشن است که اگر مالک پس از دیوارکشی اقدام به ساخت و ساز یا فعالیت هایی کند که ماهیت زمین را از وضعیت اصلی خارج می کند، موضوع به طور کامل متفاوت خواهد بود و در این صورت تغییر کاربری محقق شده تلقی می شود. بنابراین شناخت دقیق مرز میان اقدام حفاظتی و اقدام ساخت و ساز، برای جلوگیری از برخوردهای قانونی اهمیت زیادی دارد.
دیوارکشی در اراضی زراعی و باغات
دیوارکشی در اراضی زراعی و باغات همواره یکی از نقاط حساس در حوزه مدیریت اراضی است. زیرا این اقدام در ظاهر یک عمل ساده به نظر می رسد اما می تواند پیامدهای مهمی برای ساختار و کاربری زمین به همراه داشته باشد. به همین دلیل، قوانین و مقررات مرتبط با حفظ کاربری اراضی کشاورزی تلاش کرده اند میان نیازهای حفاظتی مالک و لزوم جلوگیری از تغییر کاربردی غیرمجاز توازن مناسبی برقرار کنند.
از آنجا که برخی افراد به صورت پنهان و غیرقانونی قصد تغییر کاربری دارند، نخستین گام آنها ایجاد دیوار و محصور کردن زمین است تا امکان نظارت بر فعالیت های بعدی کاهش یابد. به همین علت، مراجع قانونی در بسیاری از مناطق حساس، دیوارکشی را تحت نظارت قرار داده اند تا از سوء استفاده ها جلوگیری شود. با این حال، زمانی که هدف مالک صرفا حفاظت از زمین و تعیین حدود ملک باشد و هیچ گونه ساخت و ساز یا فعالیت کشاورزی انجام نشود، دیوارکشی ذاتا یک اقدام تغییر دهنده کاربردی محسوب نمی شود.
بنابراین مرز میان استفاده مشروع و سوءاستفاده از دیوارکشی، در هدف و نتایج عملی آن نهفته است و همین موضوع لزوم بررسی دقیق پرونده ها را بیش از پیش پررنگ می کند.
تفاوت بین دیوارکشی با تغییر کاربری چیست؟
در بسیاری از موارد دیوارکشی تنها نوعی تعیین حد و حدود و حفاظت از ملک محسوب می شود. اما با این وجود نظارت های قانونی سبب شده است تا این اقدام به اشتباه با تغییر کاربری اشتباه گرفته نشود. در حقیقت دیوارکشی تغییر کاربری نیست. زیرا در مفهوم حقوقی، تغییر کاربری تنها زمانی رخ می دهد که کاربری زمین از حالت اصلی خود خارج و به نوعی فعالیت یا بهره برداری جدید تبدیل شود. بنابراین ایجاد یک دیوار، چه دیوارکشی سنتی و چه دیوار پیش ساخته بتنی به خودی خود تغییر در ماهیت و کاربری زمین ایجاد نمی کند.
با این حال، دستگاه های نظارتی مانند شهرداری و جهاد کشاورزی، دیوارکشی را به عنوان یک نشانه احتمالی برای آغاز عملیات غیرمجاز تلقی می کنند. به ویژه زمانی که دیوارکشی بدون اخذ مجوز و در اراضی حساس انجام شود یا زمانی که نوع دیوار انتخاب شده نشان دهنده قصد جدی مالک برای ساخت و ساز آینده باشد.
در نتیجه، درک صحیح تفاوت میان عمل صرفاً حفاظتی دیوارکشی و اقدام واقعی تغییر کاربری بسیار مهم است و مالک باید پیش از هر اقدامی، شرایط زمین و مقررات منطقه را به خوبی بررسی کند تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری شود.
آیا همیشه دیوارکشی به معنای تغییر کاربری است؟
بسیاری از مالکان وقتی دور زمین خود دیوار می کشند، این نگرانی را دارند که نهادهای نظارتی تصور کنند ساخت و ساز دارند. واقعیت این است که دیوارکشی تغییر کاربری نیست و به خودی خود نشان نمی دهد که مالک می خواهد عملیات ساختمانی را آغاز کند. گاهی افراد فقط می خواهند حدود زمین مشخص باشد یا از ورود افراد ناشناس جلوگیری کنند.
اما از طرفی، تجربه نشان می دهد که در برخی موارد دیوارکشی اولین قدم برای تغییر کاربری یا ساخت بنا بوده است. به همین دلیل شهرداری، جهاد کشاورزی و سایر نهادهای مرتبط معمولاً با دقت بیشتری به دیوارکشی های بدون مجوز نگاه می کنند تا اگر پشت این کار هدف دیگری وجود دارد، بتوانند سریع تر وارد عمل شوند.
نکته مهم اینجاست:
اگر مالک تنها قصد محصور کردن زمین را داشته باشد، مشکلی نیست. اما به محض اینکه تصمیم بگیرد نوع استفاده از زمین را عوض کند یا ساخت و ساز را آغاز کند باید حتماً مجوزهای لازم را دریافت کند. بدون وجود مجوز، احتمال توقف کار و همچنین تخریب دیوار یا هر سازه دیگری وجود خواهد داشت.
به بیان ساده، دیوارکشی به تنهایی جرم یا نشانه ساخت وساز نیست اما هر تغییری در کاربری زمین بدون مجوز می تواند برای مالک دردسرهای جدی به همراه داشته باشد.
مزایای دیوارکشی چیست؟
دیوارکشی یکی از رایج ترین اقداماتی است که مالکان برای ساماندهی و محافظت از زمین خود انجام می دهند. با اینکه دیوارکشی تغییر کاربری نیست و به تنهایی نوع استفاده از زمین را عوض نمی کند اما مزایای مهمی دارد که باعث می شود در بسیاری از موارد یک انتخاب منطقی و ضروری به حساب بیاید. در ادامه مهم ترین مزایای دیوارکشی را به صورت جداگانه بررسی می کنیم.
۱. ایجاد امنیت و جلوگیری از ورود افراد غیرمجاز
یکی از اصلی ترین دلایل دیوارکشی، بالابردن امنیت ملک است. وجود دیوار چه از نوع سنتی و چه دیوار پیش ساخته مانع از ورود افراد ناشناس، دام ها و حتی خودروهای غیرمجاز به داخل زمین می شود. این موضوع به خصوص برای باغات و اراضی بزرگ اهمیت دارد. چرا که نبود دیوار می تواند دسترسی به زمین را کاملا آزاد بگذارد.
۲. تعیین دقیق حدود و مرزهای ملک
گاهی اختلافات ملکی تنها به دلیل نامشخص بودن مرزهای زمین ایجاد می شود. دیوار حدود ملک را به طور واضح مشخص می کند و همچنین از تنش ها، دعاوی حقوقی و تداخل جلوگیری خواهد کرد. به نوعی دیوار مثل یک مرزبانی دائمی عمل می کند.
۳. افزایش نظارت و مدیریت بهتر زمین
وقتی زمین محصور باشد مالک می تواند بهتر بر رفت وآمدها، وضعیت گیاهان، دارایی ها یا تجهیزات داخل زمین نظارت کند. در باغات و زمین های کشاورزی، وجود دیوار باعث می شود کنترل بیشتری بر روند کارها و نگهداری از محصول وجود داشته باشد.
۴. کاهش احتمال سرقت یا تخریب
اراضی باز معمولاً بیشتر در معرض سرقت محصولات کشاورزی، ابزارآلات یا حتی آسیب رسانی عمدی قرار می گیرند. اما با دیوارکشی، احتمال این اتفاقات به شکل محسوسی کاهش پیدا می کند. افراد فرصت طلب زمانی که با مانع فیزیکی روبه رو می شوند معمولاً منصرف می شوند.
۵. افزایش ارزش ملک
یک زمین محصور، منظم و قابل کنترل، معمولاً ارزش بیشتری نسبت به زمین های باز و بدون مرزبندی دارد. خریداران معمولاً زمین هایی را انتخاب می کنند که امنیت و حدود آن ها مشخص است. چون این موضوع خیال آن ها را از بسیاری جهات راحت می کند.
۶. جلوگیری از تصرف عدوانی
در برخی مناطق، زمین هایی که محصور نیستند، بیشتر در معرض تصرف غیرقانونی قرار می گیرند. دیوارکشی از این نظر اهمیت ویژه ای دارد، چون وجود دیوار نشان می دهد زمین رهاشده یا بدون مالک نیست و در صورت ورود غیرمجاز، مالک به راحتی می تواند پیگیری قانونی انجام دهد.
۷. بهبود زیبایی و نظم ظاهری ملک
دیوارکشی همچنین به زیبایی بصری زمین کمک می کند. یک زمین محصور با دیوار منظم (چه سنگی، آجری یا دیوار پیش ساخته بتنی) ظاهر مرتب تری دارد. همین موضوع می تواند در نگاه خریداران یا همسایه ها تأثیر مثبت بگذارد.
اهمیت دریافت مجوز قبل از دیوارکشی و نقش نهادهای نظارتی
دریافت مجوز برای دیوارکشی تنها یک روند اداری ساده نیست بلکه بخش از نظام مدیریت اراضی است که از بروز مشکلات حقوقی و تغییر کاربری های غیرمجاز جلوگیری می کند. هر زمینی با توجه به اینکه در محدوده شهری باشد یا خارج از محدوده شهری، قوانین ویژه خود را دارد و همین موضوع سبب می شود مجوزها نیز از مراجع متفاوتی صادر شوند.
به عنوان مثال، اراضی کشاورزی و باغات به طور کامل زیر نظر جهاد کشاورزی هستند و کوچکترین اقدام حتی دیوارکشی بدون مجوز می تواند از نگاه قانون مشکوک به تغییر کاربری محسوب شود.
در مقابل، زمین های داخل محدوده شهری معمولاً توسط شهرداری ها کنترل می شوند. این نهاد تعیین می کند چه نوع دیوار و با چه مشخصاتی قابل اجراست.
به همین دلیل پیش از هر اقدامی، مالک باید از شرایط قانونی زمین خود مطمئن شود. این کار علاوه بر جلوگیری از توقف عملیات و هزینه های اضافی باعث می شود روند دیوارکشی کاملاً مطابق با ضوابط پیش برود و بعدها به عنوان تخلف ثبت نشود. آگاهی از مقررات هر منطقه، اولین گام برای انجام یک دیوارکشی اصولی، ایمن و بدون دردسر است.
چرا گرفتن مجوز برای دیوارکشی یک ضرورت جدی است؟
وقتی یک مالک بدون دریافت مجوز اقدام به ساخت دیوار می کند، نهادهای نظارتی این موضوع را به عنوان یک اقدام مشکوک نگاه می کنند. چون ممکن است مقدمه ای برای ساخت و ساز غیرمجاز یا تغییر کاربری باشد. همین موضوع باعث شده است که در بسیاری از مناطق، دیوارکشی بدون مجوز تخلف محسوب شود. در چنین حالتی احتمال تخریب دیوار و پرداخت جریمه نیز وجود داشته باشد.
داشتن مجوز این اطمینان را به مالک می دهد که کارش طبق ضوابط پیش می رود و بعداً با مشکل قانونی روبه رو نمی شود. به خصوص در زمین هایی مثل اراضی کشاورزی، باغات، حریم جاده ها و مناطق حساس، قوانین سخت گیرانه تری وجود دارد تا از نابودی زمین های ارزشمند جلوگیری شود.
بنابراین گرفتن مجوز در واقع نوعی سرمایه گذاری در آرامش و امنیت حقوقی آینده است. چون مالک مطمئن می شود هیچ نهادی نمی تواند مانع کار او شود یا بعداً ادعایی علیه او مطرح کند.
برای مطالعه بیشتر:
دیدگاهتان را بنویسید